Zwischennutzungsfirmen

Um unsere Forschungsfragen beantworten zu können, führten wir eine umfangreiche Recherche durch. Wir analysierten die bestehenden Gesetze und Regulierungen für Zwischennutzungen im Mietrecht und führten Interviews mit Expert:innen durch. In diesen Interviews sprachen wir mit drei Personen, die durch ihre Arbeit als Anwält:innen oder beim Mieter:innenverband oder durch ihre Tätigkeit in der Politik Erfahrung mit Konflikten im Bereich der Zwischennutzungen haben.

Zwischennutzungen werden als alternative Wohnform in Zeiten zunehmender Wohnungsknappheit und steigender Mietpreise in Zürich immer häufiger. In Zürich gibt es diverse Organisationen, etwa die Studentische Wohngenossenschaft Zürich (WOKO) oder das Jugendwohnnetz (JUWO), die Zwischennutzungen von Wohnungen zu günstigen Preisen anbieten. Sie sind nicht gewinnorientiert. In der aktuellen Wohnungskrise profitieren vor allem gewinnorientierte Zwischennutzungsfirmen und das auf Kosten der Mieter:innen, die über ihre eigenen Rechte vielfach keine Kenntnis haben.  Dabei verschärfen sie mit ihrem Handeln die Wohnkrise weiter. Was verbirgt sich hinter diesen kommerziellen Zwischennutzungsfirmen und welche Herausforderungen und Risiken entstehen für Mieter:innen dieser Firmen? Ziel dieses Blogposts ist es, potenzielle und aktuelle Betroffene für die Problematiken in der Zwischennutzung zu sensibilisieren und ihnen Informationen und Kontakte mitzugeben, damit sie erkennen können, falls ihr Mietrecht von solchen Firmen verletzt wird, zum Beispiel durch zu hohe Mietzinsen oder unrechtmässige Kündigungen, und ihre Rechte einfordern können.

Doch zuerst: Was sind eigentlich kommerzielle Zwischennutzungsfirmen und wie gehen sie vor?

Kommerzielle Zwischennutzungsfirmen sind Unternehmen, wie beispielsweise Projekt Interim, Intermezzo oder Novac Solutions, die leerstehende Immobilien temporär an Mieter:innen untervermieten. Wie bereits erwähnt, ist die Zwischennutzung als Lösung gedacht, um leerstehende Gebäude zu nutzen, Besetzungen zu vermeiden und gleichzeitig bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Kommerzielle Zwischennutzungsfirmen haben Zwischennutzungen in vielen Fällen zu einem profitorientierten Geschäft entwickelt. Für die Hauseigentümer:innen sind diese Firmen nützlich, da sie die Liegenschaften schnell räumen zu können, falls eine Baubewilligung genehmigt wird und mit den Bauarbeiten begonnen werden kann. Unsere Recherche zeigte auf, dass die Geschäftspraktiken kommerzieller Zwischennutzungsfirmen die Wohnkrise in Zürich zusätzlich verschärfen. Denn diese Firmen schlagen Profit aus der Notlage anderer. Zum einen verlangen sie unverhältnismässig hohe Mieten, die in keinem angemessenen Verhältnis zu den Konditionen stehen. Zudem bieten sie lediglich temporäre Lösungen an, für die jedoch überteuerte Preise verlangt werden. Anstatt bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, treiben sie die Kosten für Mieter:innen, die verzweifelt auf der Suche nach günstigen Wohnungen sind, in die Höhe.

Viele Mieter:innen gehen aus Angst oder mangelnder Kenntnis der Rechtslage nicht gegen die Praktiken der Zwischennutzungsfirmen vor. Sie gehen davon aus, dass rechtlich schon alles geordnet geschiehen würde und wenn sich die Gelegenheit für eine günstige Wohnung bietet, möchten sie das nicht zu sehr hinterfragen. Hinzu kommt, dass es bislang keinen richtungsweisenden Präzedenzfall vor Gericht gab, an dem sich Betroffene orientieren könnten. Es gibt jedoch Handlungsmöglichkeiten. Die interviewten Expert:innen betonten vor allem zwei Vorgehensweisen - die Erstreckung des Mietverhältnisses und die Anfangsmietzinsanfechtung - als wirkungsvolle Mittel, um überhöhte Forderungen oder unangemessene Kündigungen anzufechten. Im Folgenden stellen wir beide Handlungsmöglichkeiten genauer vor.

Zum einen gilt die Anfangsmietzinsanfechtung (OR 270a) als besonders nützlich:

1 Der Mieter kann den Mietzins als missbräuchlich anfechten und die Herabsetzung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin verlangen, wenn er Grund zur Annahme hat, dass der Vermieter wegen einer wesentlichen Änderung der Berechnungsgrundlagen, vor allem wegen einer Kostensenkung, einen nach den Artikeln 269 und 269a übersetzten Ertrag aus der Mietsache erzielt.

2 Der Mieter muss das Herabsetzungsbegehren schriftlich beim Vermieter stellen; dieser muss innert 30 Tagen Stellung nehmen. Entspricht der Vermieter dem Begehren nicht oder nur teilweise oder antwortet er nicht fristgemäss, so kann der Mieter innert 30 Tagen die Schlichtungsbehörde anrufen.

3 Absatz 2 ist nicht anwendbar, wenn der Mieter gleichzeitig mit der Anfechtung einer Mietzinserhöhung ein Herabsetzungsbegehren stellt.